Ingen grund til panik på ejendomsmarkedet

Mange har i øjeblikket hænderne foldet i bøn for, at jordpriserne ikke falder, så deres egenkapital forvitrer. Andre derimod håber på, at priserne falder, så de kan komme ind i erhvervet til en lav »entré-pris«.

Det er ikke kun ønskerne, men også forventninger til jordpriserne, der er meget delte. Spådommene går lige fra forventning om stigende priser over nervøsitet for prisfald til egentlige dommedagsprofetier.

Baggrunden for de dystre forventninger er, at landbruget har været igennem en længere årrække med lav indtjening, og at gælden generelt ligger på et meget højt niveau. Det har medført svag likviditet og spinkel egenkapital, så landmændene kun i begrænset omfang har kunnet medfinansiere køb af jord og ejendom. Læg dertil et højt antal konkurser og vanskelig adgang til kapital, så har vi en potentielt giftig cocktail for jordpriserne.

Situationen er dog ikke ny. Det store stød til landbruget kom i forbindelse med finanskrisen i 2008, hvor jordpriserne faldt med ca. 40 pct. Prisfaldet stoppede først i 2011, men siden har priserne på de mest handlede arealstørrelser ligget stabilt i intervallet 140.000-160.000 kr. pr. ha Og det gør de stadig.

Begrænset egenkapital

Hvis vi ser på, i hvilken udstrækning landmændene selv er i stand til at finansiere køb af jord og ejendomme, så ser det ikke just rosenrødt ud. For at få lov til at låne skal landmænd normalt have en fornuftig soliditet og likviditet. Også efter at investeringen er foretaget.

Men beregninger viser, at der kun er begrænset egenkapital til rådighed på bedrifterne. Ser man på landmænd under 60 år, har de tilsammen omkring 20-30 mia. kr., der kan investeres. Det beløb skal ses i forhold til, at der i 2016 samlet set blev omsat landbrugsejendomme for ca. 12 mia. kr. Det er således nødvendigt med en betydelig »medfinansiering« for at omsætte de salgsklare ejendomme.

7000 ha forsvinder årligt

Der har da også i stigende grad meldt sig andre aktører på banen. F.eks. viser danske og udenlandske investorer stigende interesse for dansk landbrugsjord. Også institutionelle investorer har kig på landbrugsejendomme, og der kanaliseres offentlige midler fra Vækstfonden ind i landbruget, senest i form af Dansk Landbrugskapital.

Det er måske små bække hver for sig, men der er mange af dem.

Dertil kommer, at der hvert år inddrages landbrugsjord til infrastruktur, byudvikling, natur mm., svarende til ca. 0,25 pct. af landbrugsarealet. Det lyder måske ikke af meget, men på denne konto forsvinder der faktisk næsten 7.000 ha landbrugsjord – hvert år! Det svarer til 40 middelstore heltidsbedrifter, og det er med til at skærpe kampen om jorden.

Forsigtig afhænding

Et argument for store prisfald, der ofte høres, er de mange nødlidende ejendomme, som skal ejerskiftes. Det er da også korrekt, at hvis de alle sendes på markedet samtidig, vil det utvivlsomt dumpe ejendomsmarkedet. Men det sker ikke. Tværtimod forsøges de kriseramte ejendomme lempet forsigtigt ud på markedet, da også kreditorerne har interesse i, at priserne holder et vist niveau.

Groft sagt er der tre måder at håndtere de nødlidende på.

Den foretrukne og mest anvendte er at omsætte ejendommene på almindelige markedsvilkår. Kun hvis det ikke kan lykkes, kan en konkurs blive aktuelt. Og endelig er der for nogle en mulighed for, at der findes en løsning mellem bank og landmand, hvor den hidtidige ejer kan fortsætte. Mange nødlidende landbrug er derfor ikke ensbetydende med et bundløst marked.

Den aktuelle højkonjunktur i dele af landbruget giver tilmed et par års pusterum til at få ejerskiftet en del af de nødlidende landbrug under ordnede forhold. Det nedbringer også risikoen for, at for mange sendes på markedet samtidig.

Endelig, og meget vigtigt: Jordpriserne befinder sig aktuelt på et »fair« niveau i forhold til de aktuelle afgrødepriser og renter, hvor effektive landmænd – som de fleste jo er – har mulighed for at få en fornuftig økonomi i køb af jord.

Forsiden lige nu

Seneste videoer

Se alle