Det er lykkedes Agrocura at skaffe jordpriser tilbage fra år 1885 fra Danmarks Statistik. Det hjælper os endnu mere til at forudsige udviklingen på jordprisen de kommende år.
Af Jens Schjerning, teamchef og cheføkonom, Agrocura
Jeg har måttet revurdere mine egne tidligere udtalelser omkring fast bund i jordprisen på 143.000 kr./hektar fra fjerde kvartal 2013 (ejendomme over 15 hektar inkl. bygninger, frie handler). Læg også mærke til, at der er et spørgsmålstegn i overskriften, - der er jo ikke 100 procent sandsynlighed for det, jeg skriver.
Den aktuelle jordpris er 149.500 kr./hektar. Jeg får massevis af spørgsmål omkring forventning til udviklingen på jordprisen i de kommende år og længere frem. Der er rigtig mange parametre, der påvirker prisen. Jeg er selv jordejer og har selvfølgelig en personlig interesse i en stigende pris. Men for mig er det mere vigtigt at kende sandsynligheden for yderligere fald, da det påvirker min risiko. Jeg er udmærket klar over, at den finansielle sektor vil komme under yderligere pres, såfremt jordprisen for eksempel falder 20 procent. Men det må også være i deres interesse, dvs. vor fælles interesse, at kende risikoen for yderligere fald. Du/I kan få hele vor analyse ved at kontakte os, eller kom og hør mere på vort finansieringskonference på Munkebjerg Hotel 2. november.
Realprisindeks
Vi har udarbejdet et realprisindeks på jordprisen fra år 1900. Vi inflationskorrigerer jordprisen og holder prisen op i mod år 1900. Der er dog en ulempe ved at gå så lang tid tilbage, idet vi først i midten af 30erne knækker udbytterne. Det vil sige, at udbytterne på jorden begynder at stige, – vi starter en større innovation på afgrødedyrkningen. Yderligere er der en udfordring i 90erne hvor vi afkobler støtten og smider den ud på jorden. Groft sagt får jorden en tilskudsgave, som omgående bliver kapitaliseret. EU-støtten skal pilles ud af nuværende jordpris for at kunne sammenligne historisk. Jeg har gjort det simpelt og antaget, at støtten er 2.000 kr./hektar (EU-støtte, grøn komponent, MVJ-støtte mv.) og sagt, at den kapitaliserede værdi er 60.000 kr./hektar. Derved fremkommer grafen, som er i denne artikel.
Realprisen tilbage til 80erne og 90erne?
Af den vedlagte graf ses tydeligt jordboblen op mod 80erne og den meget store, som vi alle kender alt for godt, i 00erne. Realprisindekset skal ikke tilbage til indeks 100 som i år 1900, da der som nævnt ovenfor er sket en kæmpe udvikling. Men et realprisindeks tilbage fra 80erne og 90erne i kurs cirka 165 er der en vis sandsynlighed for. Hvis vi antager, at inflationen er 0,75 procent de næste fem år, vil det betyde, at den nominelle jordpris skal falde til 120.000 kr./hektar på landsplan. Vi skal huske, at det er et vægtet landsgennemsnit, og derfor kan der sagtens findes landsdele, hvor jordprisen forbliver stabil, mens den falder i andre landsdele.
Hvad taler for prisfald
Desværre har vi mange nødlidende ejendomme i landbruget, og indtjeningen er fortsat ringe, selvom afregningspriserne forbedres. Yderligere venter et generationsskifte, og samlet betyder det, at udbuddet er stort. Dertil kommer, at erhvervet stadig er underlagt stramme vilkår. Køberne er tilbageholdende og venter i princippet ”bare” på yderligere fald. Desuden viser vor konjunkturmodel, at en ny lavkonjunktur kommer mellem 2017 og 2019, og det er aldrig set, at jordprisen stiger i en recession. England vil ud af EU, og hvad sker der med EU-støtten på sigt? Banksektoren i Europa er udfordret, og ny bankkrise kan være under opsejling. Der er fortsat mange risikofaktorer.
Hvad taler imod prisfald
Direktør for LandboGruppen A/S, Bent Holm, siger at flere indenlandske og udenlandske investorer viser stigende interesse for jorden som investeringsobjekt (hovedstolssikring). Business casen er god allerede fra 2 pct. i afkast, henset til hovedstolssikring og med sigte på en evt. prisstigning sammenlignet med jorden i andre EU-lande og GB. Hertil kommer for de indenlandske investorer også fokus på skatteoptimering. Derfor er et scenarie for fremtiden, at de unge landmænd investerer i ”fabrikken” altså produktionsapparatet og jorden forbliver hos den sælgende landmand og/eller sælges til investorer.
