Renten er ikke faldet nok til, at det kan betale sig at lægge lån om igen.
"Lad være med at jer lokke til at konvertere lånene ned nu. Det er kun bankerne, der kommer til at tjene på det!"
Så kontant lyder advarslen fra Per Sveistrup, direktør i Sagro Finans & Formue. Advarslen er specielt rettet mod de landmænd, der går med overvejelser om at konvertere deres to procents lån om til lån med 1 pct. rente. Men det er for tidligt, og udsigten til gevinst for andre end banken er minimal:
"Det vil ikke være min anbefaling på nuværende tidspunkt hjemtage 1,00 pct. 30-årige lån med eller uden afdrag", siger Per Sveistrup
Op og ned
Tilbage i marts var der nogle få dage, hvor renten gav et hop i vejret. I den forbindelse var der en del landmænd, der nåede at slå til og lægge 0,5 eller 1 pct. lån over i fastforrentede lån på 2 pct. eller variable renter. Det var en sjælden mulighed for at barbere en ordentlig luns af restgælden, fordi indfrielseskursen lå på omkring 90.
I denne opkonverteringsbølge lå der også den forventning, at man igen kunne høste en gevinst, når renten ville falde igen. Men det er altså det, der er en postgang for tidligt, mener Per Sveistrup:
"Jeg oplever, at nogle rådgivere anbefaler deres kunder at gå tilbage til 1 pct. for at se, om de kan gentage succesen fra marts, men det bliver altså kun bankerne, der kommer til at tjene på det, hvis man konverterer nu", fastslår Sveistrup.
Regnestykket
De landmænd, der i marts konverterede op i 2 pct. har for de flestes vedkommende måttet tage et kurstab på omkring 1– 2 kurspoint på det nye lån. Dertil kommer omkostninger ved konverteringen.
Vælger man nu at konvertere ned i 1,00 pct. 30 år med afdrag, er kursen ca. kurs 98. Derved vil man få et nyt kurstab på godt to kurspoint eller omkring tyve tusinde pr. mio. Til det beløb skal man så igen lægge de nye omkostninger ved konverteringen. Da indfrielse af 2,00 pct. lånet betyder, at det skal opsiges, kommer der også opsigelsesrenter frem til kommende termin 1.10.2020. Alt efter dagskursen vil kurstabene alene beløbe sig på omkring 400.000 kr. for en gæld på 10 mio. kr., og dertil skal man lægge to gange låneomkostninger og opsigelsesrenter.
"Hvis man absolut vil ned i en 1,00 pct. 30-årigt lån, bør man vælge at hjemtage et tilbud fra kreditforeningen og afvente, at kursen kommer op i 100. Det vil måske kunne give mening, men det bliver svært at se en økonomisk fordel i efterfølgende at konvertere ned i et nyt 0,50 pct. 30-årigt lån, hvis altså renten falder yderligere", lyder anbefalingen.
Intet rentehop i sigte
"Jeg har svært ved at se centralbankerne hæve renten, så langt øjet rækker. Den økonomiske vækst vil bedres herfra, men skaderne er så store, at det vil påvirke alle landes økonomi negativt i forhold til tiden før corona", siger Per Sveistrup.
"Det er dog ikke det samme som, at de lange boligrenter ikke periodisk kan stige, men min vurdering er at de lange renter vil holde sig i et smalt interval, hvor det ikke vil give mening at konvertere, da omkostningerne herved vil fjerne gevinsten. Samtidig kommer man til at betale mere i rente end ved alternativt at vælge lån med variabel rente. I min verden vil de eneste, der kommer til at tjene på en konverteringsaktivitet i fremtiden, være bankerne".
Faktaboks
Baggrund: Konverteringer koster
- Det koster penge, hver gang man lægger sit lån om. I marts var der nogle få dage, hvor vinduet stod åbent for en opkonvertering, som - hvis man var heldig at ramme en kurs på lige under 100 - næsten var gratis, fordi kurstabet var så at sige ikke-eksisterende. For mange var der dog tale om et kurstab på 1-2 kurspoint. Hvis man nu lægger om til 1 pct. lån, taber man igen omkring 2 kurspoint og fratager reelt sig selv muligheden at lave en nedkonvertering, hvis renten skulle falde yderligere.
