Foto: Landbrugsrådgivning SydMange landmænd kan sagtens blive enige om et forpagtningsforhold. Med tillid til hinanden, og ønske om at spare konsulenttimer, indgås aftaler om forpagtning ofte mundtligt eller med kun det allermest nødvendige skrevet ned.
Det kan dog give udfordringer, oplever både planteavlskonsulent Søren Boisen Wind og jurist Line Østerby-Jørgensen, Landbrugsrådgivning Syd.
"Forholdet til modparten er ofte bedre, hvis der er aftalt rene og klare linjer fra starten", erfarer Line Østerby-Jørgensen. Derudover koster det både nattesøvn og ekstra kroner, når aftalen laves på bagkant i stedet for på forkant.
Råderetten skal kunne bevises
Planteavlskonsulenten ser mange forskellige forpagtningsaftaler i sit arbejde, både de mundtlige og de nedskrevne. Generelt er det bedst at have en professionel udarbejdet kontrakt, både i forhold til dokumentation samt ansvarsfordeling.
"Vi modtager jævnligt høringsbreve, hvor det skal bevises, at ansøgeren til grundbetaling har råderet over arealet", fortæller Søren Boisen Wind, Landbrugsrådgivning Syd. Der skal enten foreligge en kontrakt eller en kvittering på, at der er betalt jordleje.
Vedligehold af dræn og læhegn
Det er en god ide, at et forpagtningsforhold omfatter en klar aftale om vedligehold af dræn og læhegn lyder anbefalingen.
"Det er ikke alle forpagtere, som er lige gode til at vedligeholde drænene. Det bliver mere og mere vigtigt, jo mere ekstreme vejrforhold, vi oplever. Læhegn holder de fleste, da det areal, der er støtteberettiget, bliver bestemt ud fra luftfoto. Her kan det godt koste et par meter, hvis læhegnene ikke er klippet, fortæller Søren Boisen Wind
Ansvar for jordens tilstand
En anden væsentlig ting, som ofte er udeladt i forpagtningskontrakter, er ansvaret for at holde jorden ved lige med kalk og næringsstoffer samt konsekvensen ved at undlade det. Der bør, følge Søren Boisen Wind, tages jordprøver både ved forpagtningsaftalens indgåelse og ophør.
"Jordprøverne viser reaktions-, fosfor-, kalium-, og magnesiumtallene, som jo har stor indflydelse på jordens tilstand og dermed muligheden for udbytte. Få et krav om jordprøver ved udløb af kontrakten skrevet ind i kontrakten, samt hvad der skal ske, hvis tallene ikke er, som da kontrakten blev indgået", anbefaler han.
Overdragelse af betalingsrettigheder
Betalingsrettigheder skaber ofte problemer i forpagtningsforhold.
"Vi ser af og til, at bortforpagter ikke får overdraget rettighederne til den nye forpagter, især ved mindre forpagtningsforhold eller aftaler, der har løbet i mange år og nu skal forlænges. Her hjælper en kontrakt til at sikre, at det bliver klaret og til at definere, hvem der har ansvaret", siger Søren Boisen Wind.
Problemer med betalingsrettigheder kender juristen hos Landbrugsrådgivning Syd desværre også alt for godt.
"Et hyppigt forekommende problem er, hvordan betalingsrettighederne skal håndteres i forpagtningsperioden", fortæller Line Østerby-Jørgensen.
Skal der betales erstatning, hvis betalingsrettighederne inddrages? Og hvad med de situationer, hvor betalingsrettighederne bliver inddraget i forpagtningsperioden, hvor tabet ikke kan bebrejdes forpagter?
"Det bør altid drøftes, hvad der er ret og rimeligt, inden forpagtningsforholdet begynder", anbefaler juristen.
Klare aftaler
Line Østerby-Jørgensen har erfaret, at behovet for en forpagtningskontrakt typisk opstår, når forholdene hos den ene af parterne ændrer sig.
"Hvis forpagter rammes af dårlig økonomi, bliver bortforpagter typisk bekymret for, om næste forpagtningsafgift kommer ind på kontoen. Derfor bør det aftales på forhånd, hvor ofte der skal ske betaling. Er man usikker på forpagters økonomiske formåen, er betalinger en eller to gange om året ikke en optimal løsning", understreger hun.
Samtidig giver det en tryghed, at kontrakten beskriver, hvad der kan kræves, hvis betalingerne ikke overholdes. Det kan også overvejes, om der skal stilles sikkerhed for forpagtningsafgiftens betaling, eller om der skal søges transport i EU-udbetalingen, så EU-støtten udbetales direkte til Bortforpagter.
Uklare forpagtningsforhold vanskeliggør ejendomshandel
Som ejendomskonsulent medvirker Line Østerby-Jørgensen ofte ved køb og salg af landbrugsejendomme.
"Det kan være utrolig vanskeligt at sælge en ejendom - eller utrygt at erhverve en ejendom - hvis der er et forpagtningsforhold, som ikke er tydeligt beskrevet. En eventuel køber kender måske ikke den flinke nabosøn, som forpagter jorden. Det kan derfor være forbundet med stor usikkerhed at overtage en ejendom, hvor du ikke ved, hvornår jorden er til din rådighed eller hvornår du kan forvente betalinger.
En professionel forpagtningskontrakt sikrer, at de sædvanlige faldgruber bliver drøftet, inden forpagtningsforholdet indgås. Dermed ved du, hvad der gælder, hvis der bliver uoverensstemmelser, usikkerheder eller lignende", slutter Line Østerby-Jørgensen.
Kommentarer