Af funktionsleder Torben Wiborg og Carsten Hyldal, Jyske Bank.
Jyske Bank (JB) anbefaler ikke et 7 pct.-lån, hverken med eller uden afdrag. Vent med at konvertere 4 pct.- og 5 pct.-erne - og i så fald til kort, variabelt forrentet lån. Der er større restgældsreduktion i vente på 4 pct.- og 5 pct.-lånene.
JB forventer, at den rente kan stige yderligere min. 0,50 pct.-point, og dermed falder kurserne på 4 pct.- og 5 pct.-lån endnu mere, og der er dermed en endnu større restgældsreduktion i sigte. Desuden vil omlægning til 7'41 betyde en alvorlig ydelsesstigning.
Desuden er renten høj og afdraget lavt på et 7 pct.-lån. Og da 7 pct.-lånet blot er et "ventelån", indtil renteniveauet igen er faldet, og der igen kan nedkonverteres, betaler låntageren for meget i ydelse og for lidt i afdrag i ventetiden. Den ventetid er billigere med et kort variabelt forrentet lån. Renten er her ca. 5,50 pct., og låntageren har dermed ca. 1,50 pct.-point i buffer, og så kan der altid omlægges til et fastrentelån igen, når de lange renter igen er faldet.
Jyske Bank forventer en stigning i de renter fra 4 pct. til 4,25 pct., (ECB vil markere, at de tager inflationen alvorligt), men det er allerede indregnet i markedsrenterne. Vi forventer stadig, at ECB bliver nødt til at nedsætte renten igen næste år med 2*0,25pct.-point af hensyn til væksten.
Med andre ord: En større gevinst, både i form af større restgældsreduktion og lavere rente, hvis låntageren venter med at konvertere, til rentekurven er stejlet.
Så hvad skal man gøre?
Hvis man har et 4 pct.-lån, anbefaler vi overordnet set, at man venter med at konvertere. Medmindre låntageren f.eks. står over for et snarligt salg, hvor det er oplagt at tage gevinsten hjem nu. En fugl i hånden er bedre end ti på taget. For mange låntagere er restgældsreduktionen oppe på 100-150.000 kr. pr. lånt mio., og det vil være ærgerligt at gå glip af, hvis den lange rente mod forventning falder.
Hvis låntageren ikke deler Jyske Banks opfattelse af, at de lange renter skal stige, bør 4 pct.- og 5 pct.-lån også indfries nu.
Hvis låntageren ønsker restgældsreduktionen sikret nu, bør det ske ved en vandret konvertering til et kort, variabelt forrentet lån.
Hvis man har et 5 pct.-lån: Tag det roligt. Hvis restgældsreduktionen er oppe på otte-ti kurspoint, kan man overveje at konvertere til et kort, variabelt lån, hvis restgældsreduktionen ønskes sikret.
Ved ny låneoptagelse :
Vi anbefaler Cibor tre mdr. eller et-årigt rentetilpasningslån udlån uanset lånestørrelse. Selvom renten er steget meget, er det stadig billigere end 7 pct.-lånet, og desuden er der en vis risiko for, at serien bliver meget lille, hvilket kan betyde højere kurser ved indfrielse efter rentestigning.
Og hvis man synes, at den korte rente er høj, så sæt tingene i perspektiv: 5,50-5,60 pct. på et variabelt lån er ikke meget, når lønstigningstakten er 4 pct. pa.
Hvis låntageren ønsker et fastforrentet lån med mulighed for restgældsreduktion, anbefaler vi i stedet for 7 pct.-lånet at supplere det korte, variable lån med en renteswap til fast, lang rente. Da de korte renter er usædvanligt høje, vil låntageren med denne strategi faktisk modtage likviditet og samtidig tjene penge på stigende lange renter.
