Du skal ud af dine swaps med en løbetid på mere end ca. 5 år inden for det næste år.
Af Jens Schjerning, cheføkonom, Agrocura.
Swaps afdækker på ingen måde din renterisiko. Det svarer til at tage på kasino og sætte det hele på sort eller rød, dvs. enten har du to ejendomme, eller også er du gået konkurs. Det tror jeg, at vi alle er klar over nu. En rentesikring må aldrig kræve en rammeaftale, hvor der er risiko for, at du kan blive stillet over for indbetalinger. Desuden må en rentesikring ikke forværre din egenkapital, herunder skubbe til stigende bidragssatser og rentemarginaler. En professionel rentesikring er omlægning til fast rente i realkreditten.
En stor del af de 10-årige renteswaps udløber i disse år, og det er folk rigtig glade for. Der er stadig en del 20-30-årige renteswaps, og disse skal lukkes ned inden for det kommende år. Se begrundelsen nedenfor.
Timing central
I øjeblikket tikker de lange renter lidt opad, hvilket forbedrer den negative markedsværdi på renteswap’ene. Det er bl.a. hjulpet af USAs rentehævninger og Trumps oplæg til protektionisme. Renterne stiger altid forud for en kommende lavkonjunktur. Der kan gå en rum tid endnu med de stigende lange renter. Perioden skal bruges til at få aftaler på plads med banken og til, at renteswappen skal lukkes ned. Det vil sige, hvorledes skal tabet finansieres, hvad bliver den efterfølgende lånerente, og hvilke vilkår er der i øvrigt. Du er mere end velkommen til at tage os med på råd.
Negative renter er altødelæggende
Har du været tæt på at gå konkurs med dine nuværende renteswaps, kan du næsten være sikker på, at næste rentefaldsperiode skubber dig ud over kanten. Derfor skal vi bruge den nuværende positive periode til at beholde dig på ejendommen. Problemet med renteswap’ene er de negative renter. Swappen består af et betaler-ben (f.eks. 30-årig swaprente) og et modtager-ben (f.eks. cibor3). I øjeblikket er renten på cibor3 negativ med ca. 0,25 pct. Det betyder, at du både skal betale den faste rente i swappen og også skal betale på modtager-benet, idet renten her er blevet negativ. Det ville dog ikke betyde så meget med negativ rente på cibor3, idet dit bagvedliggende realkreditlån har en tilsvarende negativ rente. Men her er udfordringen, at investorerne, som køber realkreditobligationerne, kræver et rentetillæg, således at de ikke får negativt afkast. Derved er det et mismask mellem swappen og det bagvedliggende realkreditlån. Denne uheldige situation kan blive endnu værre i næste lavkonjunktur, hvor renterne endnu en gang skal falde markant.
Få nu taget hånd om situationen
Forestil dig f.eks. en negativ cibor3 rente på minus 1 pct. og en 10-årig swap-rente på minus 0,50 pct. Det vil give en ekstrem negativ markedsværdi på swappen (formentlig ny rekord), men også en kæmpe udfordring likviditetsmæssigt. DERFOR skal ALLE de resterende renteswaps med en løbetid over fem år lukkes ned inden for et år. Tag os endelig med på råd!
Trump hjælper på dine swaps
Trump er i gang med protektionisme. Når der indføres handelshindringer via f.eks. toldmure, gør modparten det også, - det er en slags ”pudekamp”. Protektionisme blev forsøgt i 1930erne med større negative konsekvenser. Protektionisme er i vores øjne skadelig, idet varerne ikke bliver produceret, hvor det kan gøres billigst. I stedet vil nogle varer blive produceret, hvor det er dyrere, og andre blive pålagt fordyrende importtold. Det fremhævede Trump bl.a. ved sin indsættelse, at hvis virksomheder i USA flytter deres produktion ud af landet, bliver varerne pålagt en stor grænsetold, hvis varerne skal tilbage til landet. ”Bivirkning” ved protektionisme er, at tiltaget er inflationært. Det betyder, at inflationen på kort sigt kan stige, hvilket vil trække renterne yderligere med op i USA, og det vil midlertidigt skubbe vores lange renter opad.
