Sælger skal medregne den udskudte avance i de indkomstår, som beskatningen er valgt fordelt på, uanset om der sker betaling på pantebrevet.
Sådan skal pantebrevsmodellen fungere
Onsdag blev regeringens bud på pantebrevsmodellen sendt i høring med henblik på at blive vedtaget i løbet af en måneds tid. Pantebrevsmodellen skal gøre det attraktivt at lave et sælgerpantebrev ved salg af ejendom for at få gang i generationsskiftet.
Med modellen udskyder man noget af skatten frem for at betale alt fra starten. Dermed risikerer man ikke i så høj grad at have betalt skat af noget, der senere evt. giver tab.
Men hvordan virker modellen. Det har Seges' skatteeksperter Jens Jul Jacobsen og Jane Karlskov Bille set på.
Genanbringelse
Pantebrevsmodellen omtales som en genanbringelse, men er reelt en periodiseringsregel.
Efter udkastet kan en del af ejendomsavancen periodiseres/medregnes over en periode på op til 10 år, således at den kommer til beskatning over disse år i stedet for i afståelsesåret.
"Det vil sige, at man udskyder indtægtsførelsen", siger de.
Dette gæler kun en del af avancen, der maksimalt kan udgøre 10 procent af den kontante overdragelsessum. Medregningen af avancen skal ske med lige store årlige beløb.
Eksempel
En ejendom er afstået for en kontant afståelsessum på 30 mio. kr., og sælgers ejendomsavance udgør 5 mio. kr. Der er udstedt et sælgerpantebrev med et pålydende på 5 mio. kr., som ved opgørelsen af ejendomsavancen er kursansat til kurs 80.
Den del af ejendomsavancen, som kan udskydes, kan maksimalt udgøre sælgerpantebrevets kursværdi, hvilket vil sige 4 mio. kr., dog maksimalt 10 pct. af den kontante afståelsessum, hvilket vil sige 3 mio. kr. Beskatningen af en del af avancen på 3 mio. kr. kan dermed udskydes, mens 2 mio. kr. af avancen skal beskattes i salgsåret.
Sælgerpantebrevet skal og bliver afdraget over 10 år med 500.000 kr. årligt. Ved hvert årlige afdrag på 500.000 kr. skal 20 pct. af afdraget (100.000 kr.) beskattes som kursgevinst hos kreditor (sælger) efter reglerne i kursgevinstloven. Endvidere skal sælgeren medregne 300.000 årligt som udskudt ejendomsavance.
Mange betingelser
Der er en lang række betingelser, påpeger Jens Jul Jacobsen og Jane Karlskov Bille. For eksempel skal sælger få et tinglyst sælgerpantebrev, der mindst skal udgøre et kontant beløb svarende til den avance, der ønskes medregnet over perioden.
Løbetiden for pantebrevet skal mindst svare til perioden for udskydelsen, og afdragene må ikke forfalde hurtigere end med lige store årlige beløb. Ejendommen skal både før og i den efterfølgende periode anvendes erhvervsmæssigt, og det har konsekvenser, hvis ejendommen afstås/skifter anvendelse, eller hvis sælgerpantebrevet (delvist) indfries eller afstås.
Ved eventuel afståelse af sælgerpantebrevet, skal en eventuel resterende udskudt avance medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst som ejendomsavance i afståelsesåret.
Det samme gælder ved en (ekstraordinær) indfrielse af sælgerpantebrevet og ved for eksempel skift af anvendelse af ejendommen, sælgers død mv.
Tab er fradragsberettiget
Sælger skal medregne den udskudte avance i de indkomstår, som beskatningen er valgt fordelt på, uanset om der sker betaling på pantebrevet. Men konstateres der tab på fordringen, vil tabet uændret være fradragsberettiget efter reglerne i kursgevinstloven.
”Dette giver en udfordring, da tab først kan fradrages, når de er endeligt konstaterede. Modellen indebærer desværre dermed ikke en genanbringelse af ejendomsavancen i anskaffelsessummen for sælgerpantebrevet. Dette ville have været en fordel, hvis det viser sig, at køber ikke kan betale", siger Jens Jul Jacobsen og Jane Karlskov Bille.
Modellen skal være gældende for afståelser fra og med 2020.
